【天信資訊】房地產(chǎn)抵押評估中關(guān)于土地分?jǐn)偦蚍指顔栴}的探討

    房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估算和判定的活動。

    房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

    法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

    房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。

    我們在日常的抵押評估中需要關(guān)注的影響信貸風(fēng)險的事項較多，本文想重點討論一下關(guān)于房地產(chǎn)抵押評估中關(guān)于土地的分?jǐn)偂⒎指顔栴}及相應(yīng)處理措施。

    一、 工業(yè)房地產(chǎn)抵押評估中的土地分?jǐn)?、分割問題

    自實施不動產(chǎn)登記以來，工業(yè)企業(yè)的不動產(chǎn)在登記時，除進(jìn)行了不動產(chǎn)建筑面積的登記，同時做了不動產(chǎn)所分?jǐn)偼恋孛娣e、所在宗地的共用土地面積的登記，這種情況對于評估人員在評估過程需要注意評估不動產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋孛娣e，而不能想當(dāng)然將全部共用宗地面積納入到評估范圍，除委托方將宗地上全部不動產(chǎn)進(jìn)行抵押，且所登記的分?jǐn)偼恋孛娣e之和與共用土地面積一致的，其它情況均需特別關(guān)注評估過程中涉及的土地分?jǐn)?、分割問題。

    不動產(chǎn)登記過程中，有一些不動產(chǎn)權(quán)證未登記不動產(chǎn)所分?jǐn)偼恋孛娣e，而只進(jìn)行了共用土地面積的登記，該類工業(yè)不動產(chǎn)的評估中，可能存在建筑物所分?jǐn)偼恋氐闹貜?fù)抵押信貸風(fēng)險，目前不動產(chǎn)登記部門在進(jìn)行抵押登記時，對于一個工業(yè)企業(yè)的不動產(chǎn)抵押登記，只關(guān)注抵押不動產(chǎn)本身及其所分?jǐn)偟耐恋?，若在不動產(chǎn)進(jìn)行登記后，宗地上新建不動產(chǎn)取得不動產(chǎn)權(quán)證或者將宗地上其他不動產(chǎn)進(jìn)行抵押的，不動產(chǎn)登記部門依然可以進(jìn)行不動產(chǎn)抵押他項登記，故對于抵押權(quán)人即銀行存在先后兩次抵押不動產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋刂貜?fù)抵押風(fēng)險。所以評估人員須特別關(guān)注以下幾種情況：

    1、 抵押物為宗地內(nèi)部分建筑物及所分?jǐn)偟耐恋?/span>

目前，不動產(chǎn)登記中心可以受理某一企業(yè)宗地上個別不動產(chǎn)的抵押他項登記，評估人員在評估過程中針對這種情況所需要的資料主要有：營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件、不動產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、宗地的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、項目規(guī)劃總平圖等，針對估價對象僅為宗地上部分不動產(chǎn)且無分?jǐn)偼恋孛娣e的，可以做如下處理：①根據(jù)規(guī)劃總平圖，確認(rèn)宗地上規(guī)劃總建筑面積、估價對象規(guī)劃建筑面積，得出估價對象建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例乘以共用宗地面積而得出估價對象所分?jǐn)偼恋孛娣e，最終測算出估價對象的房地產(chǎn)價值。②已經(jīng)按規(guī)劃完成全部建設(shè)的，收集宗地上全部不動產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證，依據(jù)估價對象建筑面積與地上全部不動產(chǎn)建筑面積的比例乘以共用土地面積而得到估價對象所分?jǐn)偼恋孛娣e。從而測算估價對象房地產(chǎn)價值，抵押權(quán)人以此進(jìn)行不動產(chǎn)抵押他項登記。

    2、 抵押物為宗地上全部不動產(chǎn)

抵押物為宗地上全部不動產(chǎn)的，一般包括兩種情況，抵押物為全部建成不動產(chǎn)，且與規(guī)劃建筑面積一致的，另外一種情況是抵押物為全部建成不動產(chǎn)，但規(guī)劃尚有未建不動產(chǎn)的。第一種情況可以做全部建筑物與全部土地面積的不動產(chǎn)評估。第二種情況，委托方需要納入評估范圍的抵押物為地上全部建成不動產(chǎn)及共用宗地，這種情況，我們認(rèn)為可以做如下處理：①建議銀行或委托方做土地物理分割，后出具不動產(chǎn)及所分?jǐn)偛糠滞恋氐姆康禺a(chǎn)評估報告。②建議銀行或委托方做兩個評估報告，一個為建筑物的抵押評估報告，一個為共用宗地的土地評估報告，后分別做土地和建筑物的不動產(chǎn)他項登記。③若委托方不做分割也不愿意做房屋建筑物和土地的分別抵押評估，那估價人員須在預(yù)估函或者報告中須特別提示由此可能引起的信貸風(fēng)險。

    3、 關(guān)于該類工業(yè)房地產(chǎn)評估中的土地分割或分?jǐn)倖栴}的相關(guān)風(fēng)險提示案例

估價對象為某公司的位于長沙市岳麓區(qū)XX桐子坡西路XX號綜合樓等2棟工業(yè)房地產(chǎn)，該宗地上除估價對象2棟工業(yè)房地產(chǎn)外，另有兩棟尚未辦理權(quán)證的房地產(chǎn)，所以在本次評估過程中評估專業(yè)人員做了如下風(fēng)險提示描述：

    ①根據(jù)委托方介紹及估價師現(xiàn)場查勘，估價對象所在宗地上共有四棟建筑物，除估價對象1、2外，另有兩棟未辦理產(chǎn)權(quán)證建筑物，現(xiàn)作為衛(wèi)室、食堂使用，由于委托方未提供所在項目的規(guī)劃總平圖或未辦理產(chǎn)權(quán)證建筑物的測繪報告，估價人員無法確定估價對象1、2所分?jǐn)偟耐恋孛娣e，本次預(yù)評估未考慮其對評估價值的影響，請預(yù)評估報告使用人注意可能由此引起的風(fēng)險。

    ②對于估價對象2棟工業(yè)房地產(chǎn)及其所在整體宗地的評估，我公司建議的處理方式有以下三種，第    一、分別出具估價對象2棟建筑物及所在整體宗地的評估，建議評估報告使用人分別進(jìn)行兩棟建筑物和所在整體土地的抵押他項登記；第二、由委托方做估價對象1、2所在宗地的物理分割，我公司出具估價對象1、2房地產(chǎn)評估和剩余土地的評估，建議評估報告使用人分別進(jìn)行估價對象1、2房地產(chǎn)和剩余土地的抵押他項登記。

    ③由于委托方原因，本次預(yù)估的出具未采用公司常規(guī)處理方式，而是將估價對象1、2建筑物與所在整體土地出在同一房地產(chǎn)評估報告中，預(yù)估函使用人辦理估價對象抵押他項權(quán)后，若產(chǎn)權(quán)人將另外兩棟建筑辦理產(chǎn)權(quán)證可以抵押給其他銀行，由此可能引起兩棟未辦理產(chǎn)權(quán)證建筑物所分?jǐn)偼恋氐闹貜?fù)抵押風(fēng)險，建議預(yù)估函使用人在辦理抵押他項權(quán)利登記時采取相應(yīng)措施來規(guī)避該風(fēng)險，本次預(yù)評估結(jié)果未考慮其對評估價值的影響。

    二、 商業(yè)、住宅房地產(chǎn)抵押評估過程中的土地分割問題

    1、 純土地抵押評估過程中關(guān)于土地分?jǐn)傁嚓P(guān)問題

    商業(yè)、住宅土地抵押評估過程中，估價對象土地為整體地塊項目中的某一地塊（有單獨土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)證），估價師對象為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的一部分，總出讓合同有一個規(guī)劃容積率，估價對象用途可以根據(jù)國有土地使用證或者不動產(chǎn)證來確定，在抵押評估過程中，評估人員除收集營業(yè)執(zhí)照副本、國有土地使用證或不動產(chǎn)證、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、地價款繳納憑證等外還需要特別收集經(jīng)過規(guī)劃部門蓋章的整體項目的項目總平圖，以此來確定估價對象所對應(yīng)的實際規(guī)劃容積率，該規(guī)劃容積率可能高于、低于或等于出讓合同的規(guī)劃平均容積率，根據(jù)抵押評估所需要特別遵循的謹(jǐn)慎原則，評估專業(yè)人員在評估過程中，估價對象實際規(guī)劃容積率低于平均容積率的，在評估過程中按低的實際容積率測算估價對象土地價值，若等于或高于平均容積率，評估過程中應(yīng)按平均容積率測算。

實踐中的的風(fēng)險提示可做如下描述：根據(jù)委托方提供的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：2013000033）：估價對象規(guī)劃容積率≤2.7，建筑限高75米。建筑密度≤25%，綠地比例≥40%，其他土地利用要求(1)地塊內(nèi)R24（小區(qū)集中綠地）面積為25400㎡（2）按規(guī)劃要求留出廣場用地。該《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：2013000033）為長沙恒大林溪郡項目地塊一、二的總出讓合同，本次評估宗地為地塊二。根據(jù)長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批通過的《長沙XX2、3號地塊項目總平面及豎向布置圖》，現(xiàn)地塊一已完成建設(shè)，容積率為1.42，地塊二容積率為2.3，地塊一、二容積率低于出讓合同約定容積率，地塊三容積率為4.18，大于地塊3出讓合同約定容積率，根據(jù)估價人員經(jīng)驗及謹(jǐn)慎原則，本次評估設(shè)定容積率為2.3。

    2、 在建工程房地產(chǎn)項目抵押評估過程中的土地分?jǐn)傁嚓P(guān)問題

    在建工程房地產(chǎn)項目抵押評估，我們一般采用的成本法及剩余法進(jìn)行評估，在評估實踐過程中，會存在一種委托方為提高信用審批額度，希望將尚未修建部分的建筑所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評估，這種操作可能存在的風(fēng)險是一旦銀行未對整個項目進(jìn)行封閉金融管理，委托方將剩余未修建部分建好后抵押給其它金融機(jī)構(gòu)等抵押權(quán)人，則可能會出現(xiàn)該部分土地的重復(fù)抵押問題，對于該種項目一般不建議將未建部分分?jǐn)偟耐恋匾徊⑦M(jìn)行評估、抵押，但委托方、債權(quán)人很多時候都要求評估范圍包含該部分土地價值，若評估過程中將該部分土地進(jìn)行了抵押評估，那么應(yīng)做相應(yīng)特別風(fēng)險提示，且在估價對象、估價范圍描述時重點提出包含尚未修建部分建筑物所分?jǐn)偟耐恋貎r值，提醒報告適用人采取相應(yīng)措施規(guī)避由此可能產(chǎn)生的風(fēng)險。

    實踐中的的風(fēng)險提示可做如下描述：

    某公司委托的位于長沙市開福區(qū)金馬路XX號8號地塊1#棟、2#棟在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估。由于估價對象范圍不僅為在建工程部分，還包含了尚未修建部分建筑所分?jǐn)偟耐恋兀试u估人員做了如下特別風(fēng)險提示：

    ①根據(jù)委托方提供的資料和現(xiàn)場察勘，估價對象1#棟規(guī)劃共40層，已建至地上第20層，2#棟規(guī)劃共28層，已建至地上第1-10層，據(jù)委托方介紹1#棟、2#棟均未售。本次評估范圍包括1#棟地上第1-20層、2#棟地上第1-10層在建工程房地產(chǎn)（含其分?jǐn)偟耐恋兀┖?/span>1#棟第21-40層、2#棟第11-28層未建部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r值，為避免尚未修建建筑所分?jǐn)偟耐恋乜赡艹霈F(xiàn)重復(fù)抵押問題，提請報告使用人采取相應(yīng)措施規(guī)避由此可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險。

    ②本次評估長國用（2016）第XX號宗地的部分用地具體為1#棟、2#棟已建部分和未建部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，共6735.84平方米。最終1#棟、2#棟房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)以相關(guān)權(quán)威部門出具的測繪報告為準(zhǔn)。

    ③估價對象系在建工程，目前估價對象1#棟已建至第20層，2#棟已建至第10層，為避免出現(xiàn)信貸資金不能做到?？顚Ｓ枚斐身椖客蜷e置的風(fēng)險，建議金融機(jī)構(gòu)對整個項目實現(xiàn)封閉式管理，加強(qiáng)對項目的支持與監(jiān)管力度。

    總之，關(guān)于房地產(chǎn)抵押評估中土地的分?jǐn)?、分割問題還有很多，在評估實踐過程中，評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和估價規(guī)程等的相關(guān)規(guī)定，履行適當(dāng)?shù)脑u估程序后，再遵循謹(jǐn)慎原則，對估價對象存在的可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險予以關(guān)注，并提示報告使用方注意，如此即便日后項目出現(xiàn)相關(guān)問題，我們也可以此來保護(hù)評估公司自身的權(quán)益，以上為本人在實踐中積累的個人經(jīng)驗之談，有不妥之處，希望一起交流探討！

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