【天信資訊】關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核相關(guān)問(wèn)題的學(xué)習(xí)探討

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告審核實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員已完成的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行檢查并提出評(píng)判意見(jiàn)的行為或過(guò)程。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告審核可以分為外部審核和內(nèi)部審核兩類。

外部審核是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)或客戶組織人員對(duì)已向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的質(zhì)量評(píng)判性審核。

內(nèi)部審核是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部人員對(duì)本機(jī)構(gòu)已完成但尚未向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的審查、核對(duì)，并提出具體的修改意見(jiàn)，以不斷完善報(bào)告內(nèi)容，提高報(bào)告質(zhì)量。內(nèi)部審核已成為不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平和提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的最佳途徑之一。我公司實(shí)行一般項(xiàng)目的三級(jí)審核，特殊項(xiàng)目的四級(jí)審核制度。一審為報(bào)告制作人，二審為同級(jí)別專業(yè)人員互審，三審為審核組長(zhǎng)審核，特殊項(xiàng)目由技術(shù)總監(jiān)終審。

作為評(píng)估審核人員，審核的內(nèi)容不僅限于評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，更應(yīng)該從防范評(píng)估業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行審核，一般業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：一是來(lái)自委托人和產(chǎn)權(quán)持有人的風(fēng)險(xiǎn)。如不配合，提供的資料存在虛假、遺漏、不符合法定要求，缺乏履約能力等；二是來(lái)自評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。如因評(píng)估對(duì)象的特殊性導(dǎo)致無(wú)法按要求履行核查程序、產(chǎn)權(quán)不明晰、對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍不確定等；三是來(lái)自評(píng)估報(bào)告使用的風(fēng)險(xiǎn)，主要為超范圍、不當(dāng)使用報(bào)告等。下面將從評(píng)估審核依據(jù)及審核應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容兩個(gè)大的方面進(jìn)行闡述審核的相關(guān)事項(xiàng)：

一、審核依據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型所依據(jù)的法律法規(guī)、行為規(guī)范不同，審核及估價(jià)人員應(yīng)熟悉不同房地產(chǎn)評(píng)估類型的法律法律依據(jù)、技術(shù)規(guī)范、相關(guān)估價(jià)規(guī)程等，下面將重點(diǎn)幾種類型房地產(chǎn)評(píng)估的審核依據(jù)列示如下：

（一）房地產(chǎn)評(píng)估一般法律法規(guī)1. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》3. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》4. 《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》5. 《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》6.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》7.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

（二）房地產(chǎn)抵押評(píng)估1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》3.《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》4.《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》5. 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

（三）拆遷評(píng)估1.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》2. 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

（四）司法鑒定評(píng)估1. 全國(guó)人大-關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定2. 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋【2004】15號(hào)）關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋【2004】16號(hào)）對(duì)外委托鑒定、評(píng)估、拍賣(mài)等工作管理規(guī)定（法辦發(fā)【2005】5號(hào)）關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定（法釋【2009】16號(hào)）關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定（法釋【2016】18號(hào)）關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定（法釋【2018】15號(hào)）273人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范（法辦【2018】5號(hào)）3.司法部-司法鑒定程序通則4．《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（討論稿）5.湖南省地方規(guī)定湖南省法院系統(tǒng)對(duì)外委托社會(huì)機(jī)構(gòu)鑒定、審計(jì)、評(píng)估、拍賣(mài)等工作實(shí)施細(xì)則（試行）長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)外委托工作規(guī)程。

二、審核關(guān)注主要內(nèi)容：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核除關(guān)注評(píng)估報(bào)告的基本信息外，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估的結(jié)論及評(píng)估業(yè)務(wù)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。下面就審核人員應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)進(jìn)行列舉：

1.報(bào)告主要內(nèi)容：估價(jià)結(jié)果報(bào)告：估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告：估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定。

2.估價(jià)委托人基本信息估價(jià)委托人為公司的，需收集公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，估價(jià)委托人為個(gè)人的，需收集委托人的身份證復(fù)印件，委托方與產(chǎn)權(quán)持有人不一致時(shí)，還需收集估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或身份證復(fù)印件。報(bào)告中需詳細(xì)描述委托方信息。

3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信息需準(zhǔn)確，除營(yíng)業(yè)執(zhí)照基本信息外，還應(yīng)包括資質(zhì)備案信息等。

4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬信息（重點(diǎn)）估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬信息是產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的根源，估價(jià)專業(yè)人員需收集估價(jià)對(duì)象完整、清晰、真實(shí)的權(quán)屬資料，并在報(bào)告中詳細(xì)描述。重點(diǎn)關(guān)注估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)信息，例如：估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證附記欄信息，關(guān)注是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利，如果有抵押他項(xiàng)權(quán)利登記，則需在報(bào)告中詳細(xì)提示（盡可能將全部信息進(jìn)行描述），后做特別提示，在辦理本次抵押他項(xiàng)權(quán)利登記前，需注銷該他項(xiàng)權(quán)利；如果附記或其他權(quán)屬資料中未描述抵押等他項(xiàng)權(quán)利（資料齊全的情況下），應(yīng)說(shuō)明根據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利；如果因?yàn)槲蟹皆驘o(wú)法提供完整、清晰的產(chǎn)權(quán)資料而又需要出具預(yù)估或者報(bào)告時(shí)，報(bào)告中應(yīng)紕漏：由于委托方原因無(wú)法提供。。。。。，估價(jià)人員無(wú)法確定估價(jià)對(duì)象是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

特別注意：抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則、殘值評(píng)估時(shí)不能根據(jù)最高最佳利用原則及替代原則。

6.估價(jià)依據(jù)列出與評(píng)估相關(guān)的估價(jià)依據(jù)，做到不濫列不漏列。抵押評(píng)估不能漏列抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)、征收評(píng)估不能漏列征收評(píng)估辦法和地方征收條例、無(wú)論哪種評(píng)估都需列示《資產(chǎn)評(píng)估法》等。

7.估價(jià)方法需準(zhǔn)確描述估價(jià)方法名稱及定義及不采用相關(guān)方法的理由.兩種評(píng)估方法的結(jié)果相差不能超過(guò)30%，最終評(píng)估結(jié)果取值應(yīng)說(shuō)明理由。

8.估價(jià)結(jié)果（重點(diǎn)）Ⅰ、估價(jià)結(jié)果為委托方及相關(guān)報(bào)告使用者最為關(guān)注的地方，切記不能出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤、大小寫(xiě)不一致、產(chǎn)權(quán)證基本信息填寫(xiě)等錯(cuò)誤。

Ⅱ、不同評(píng)估目的所描述的評(píng)估結(jié)果要求不同，如抵押評(píng)估報(bào)告的估價(jià)結(jié)果處應(yīng)首先描述市場(chǎng)價(jià)值，再描述估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，最后確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值；

Ⅲ、估價(jià)結(jié)果即估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值高低問(wèn)題。我們?nèi)粘?zhí)業(yè)過(guò)程中大部分評(píng)估的都是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值并不是某個(gè)值，而是一個(gè)區(qū)間，我們作為評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該獨(dú)立、客觀、公正的測(cè)算出一個(gè)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，若從執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，也可以說(shuō)我們所測(cè)算的評(píng)估值首先應(yīng)該是大部分估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)最可能出具的市場(chǎng)價(jià)值，得出該公允評(píng)估值后才能在該價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或下調(diào)等決策，如果最初的公允價(jià)值判斷有誤，在該價(jià)值上進(jìn)行調(diào)整會(huì)增加公司高評(píng)或低評(píng)的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

9. 估價(jià)假設(shè)和限制條件（重點(diǎn)）估價(jià)假設(shè)和限制條件這里是特殊項(xiàng)目或這比較復(fù)雜項(xiàng)目最應(yīng)該認(rèn)真描述的地方，這里關(guān)系到報(bào)告使用人能否正確理解評(píng)估結(jié)論，能否使用評(píng)估報(bào)告，也是規(guī)避評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任的重要內(nèi)容。

整個(gè)執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在的對(duì)評(píng)估結(jié)論可能有影響的事項(xiàng)最后通過(guò)相關(guān)措施而出具評(píng)估報(bào)告的，都應(yīng)該在此處進(jìn)行描述紕漏及相關(guān)采用的評(píng)估假設(shè)，如果該假設(shè)不成立，則應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估出具報(bào)告等。

例如：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房產(chǎn)證附記欄缺失，而又需要出具預(yù)估函或評(píng)估報(bào)告的情況，除應(yīng)該在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況那里進(jìn)行描述外，還應(yīng)該在未定事項(xiàng)假設(shè)那條進(jìn)行描述。如：由于委托方原因，估價(jià)人員未能獲取估價(jià)對(duì)象《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄頁(yè)，因此估價(jià)人員無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

10. 估價(jià)對(duì)象（重點(diǎn)）估價(jià)對(duì)象為我們?cè)u(píng)估的客體，明確估價(jià)對(duì)象是我們做好房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。明確估價(jià)對(duì)象及估價(jià)對(duì)象范圍一般通過(guò)委托方的經(jīng)濟(jì)行為目的即估價(jià)目的再結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)確定，最終通過(guò)評(píng)估委托書(shū)確定，但評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中，往往存在由于估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)不足或者疏忽大意，而導(dǎo)致對(duì)估價(jià)對(duì)象及估價(jià)對(duì)象范圍界定出現(xiàn)問(wèn)題，從而引出對(duì)評(píng)估價(jià)格的把握出現(xiàn)問(wèn)題等。評(píng)估中界定估價(jià)對(duì)象及估價(jià)范圍的方法主要有：

①估價(jià)對(duì)象位置的確定通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘，核實(shí)估價(jià)對(duì)象證載房屋坐落或土地座落是否一致，還可以通過(guò)核對(duì)權(quán)證的分層分戶圖或宗地圖與估價(jià)對(duì)象實(shí)際的房屋戶型結(jié)構(gòu)或宗地形狀進(jìn)行比對(duì)，若估價(jià)對(duì)象位于城中村或鄉(xiāng)下的，還可以通過(guò)問(wèn)詢相關(guān)鄰居等來(lái)確保估價(jià)對(duì)象位置落實(shí)準(zhǔn)確；商業(yè)房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注估價(jià)對(duì)象位置的準(zhǔn)確性，商業(yè)房地產(chǎn)的位置對(duì)價(jià)格有極其重大的影響，總之，估價(jià)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)避免出現(xiàn)因?yàn)榭村e(cuò)估價(jià)對(duì)象位置而帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

②抵押評(píng)估中，要注意抵押評(píng)估面積的確定由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，由于不同的房屋政策及歷史登記原因等，導(dǎo)致估價(jià)人員所收集的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)面積或土地使用權(quán)面積中包含了一部分不能進(jìn)行抵押的建筑面積，執(zhí)業(yè)過(guò)程中，需將該部分建筑面積予以剔除。如：Ⅰ、湖南省自然資源廳（原湖南省國(guó)土資源廳）在辦理涉及國(guó)資的國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，會(huì)將規(guī)劃路幅或綠化用地面積一起計(jì)算到土地使用權(quán)面積中，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，除評(píng)估目的為辦理出讓手續(xù)或處置土地資產(chǎn)的，評(píng)估目的為抵押等其他的評(píng)估目的時(shí)，切記需按照宗地圖所記載的有效面積進(jìn)行評(píng)估。Ⅱ、工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)時(shí)，可能會(huì)遇到產(chǎn)權(quán)證為棟證或?qū)幼C的，登記的房屋建筑面積中可能會(huì)包含如消防樓梯或公共設(shè)施建筑面積，如果評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中以該建筑面積為抵押面積，那么相關(guān)當(dāng)事人在辦理他項(xiàng)權(quán)利登記時(shí)，會(huì)遇到公共設(shè)施用房等建筑面積部分不能辦理登記的狀況，給我們的報(bào)告使用人帶來(lái)麻煩，影響公司聲譽(yù)，為避免出現(xiàn)類似錯(cuò)位，我們的估價(jià)人員只有重點(diǎn)關(guān)注附記欄及房屋分層分戶圖才能正確確定估價(jià)對(duì)象抵押面積。

③估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況估價(jià)及審核人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注估價(jià)對(duì)象以下幾個(gè)方面的權(quán)益狀況：Ⅰ、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人。要明確產(chǎn)權(quán)人與委托人是否一致，不一致的，應(yīng)分別描述。執(zhí)業(yè)中應(yīng)關(guān)注產(chǎn)權(quán)人與委托人不一致的原因，估價(jià)或?qū)徍巳藛T結(jié)合評(píng)估目的，判斷該業(yè)務(wù)是否存在其他潛在風(fēng)險(xiǎn)。如：政府收購(gòu)或收回的項(xiàng)目、個(gè)人委托了解估價(jià)對(duì)象拆遷評(píng)估的、委托目的為對(duì)抗司法評(píng)估的，可以因此判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，決定是否承接該業(yè)務(wù)。

Ⅱ、估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偼恋厥Ｓ嗤恋厥褂脵?quán)年限。自1990年實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓以來(lái)已有近30年，由于發(fā)證等原因，在未來(lái)幾年，將會(huì)有越來(lái)越多的房屋所分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)年限到期的情況，此類房屋進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注由于土地使用權(quán)年限即將到期而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，且土地使用權(quán)續(xù)期是有條件限制的，如果在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限僅剩1年，委托人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的，估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)遵從謹(jǐn)慎原則，不接該類抵押業(yè)務(wù)，若因?yàn)樘厥庠蛐枰u(píng)估的，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值僅為房屋剩余年限的租金收益，不能直接按滿年限進(jìn)行正常評(píng)估后扣除續(xù)期所應(yīng)繳納的土地出讓金。

Ⅲ、估價(jià)對(duì)象是否存在的抵押等他項(xiàng)權(quán)利及法院查封、政府征收等情況。估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解、核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料、訪談委托人或產(chǎn)權(quán)持有人來(lái)確定估價(jià)對(duì)象是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利，無(wú)論是否對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響都應(yīng)該在權(quán)益狀況描述進(jìn)行詳細(xì)描述；估價(jià)人員還應(yīng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象是否被法院查封或?qū)儆谡魇詹疬w公告范圍，若存在上述情況，不能進(jìn)行估價(jià)對(duì)象的抵押評(píng)估。

審核及估價(jià)專業(yè)人員需關(guān)注的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很多，上述內(nèi)容僅為本人在從業(yè)過(guò)程中的部分經(jīng)驗(yàn)積累，未來(lái)我們應(yīng)不斷將我們經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行積累匯總用以提高公司整體執(zhí)業(yè)人員抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保護(hù)好我們的公司平臺(tái)。

新形勢(shì)下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估工作正面臨評(píng)估數(shù)量減少、工作難度增加、各種風(fēng)險(xiǎn)加大、報(bào)告評(píng)審的可能增多、收費(fèi)降低、出報(bào)告時(shí)間縮短等挑戰(zhàn)，如何積極應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題挑戰(zhàn)，對(duì)估價(jià)及審核人員的要求越來(lái)越高，估價(jià)專業(yè)人員不僅僅再是傳統(tǒng)的專業(yè)技術(shù)人員，更需要成為復(fù)合型專業(yè)人員、專家顧問(wèn)型人才。但同時(shí)，我們作為估價(jià)專業(yè)人員、估價(jià)審核人員也無(wú)需過(guò)分緊張，只需積極學(xué)習(xí)掌握不同類型項(xiàng)目的相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，做到在遵守相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范的同時(shí)，履行評(píng)估程序，保證評(píng)估行為合法，保障評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量，防范評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

信行天下              自然天成

END