【天信新聞】農(nóng)村集體土地上房屋拆遷是如何評估的？

農(nóng)村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態(tài)，被拆遷人可以改善生活水平、置換或購買的房屋。但實際上，現(xiàn)在違法征地、拆遷案件頻發(fā)，無任何手續(xù)、補(bǔ)償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。

農(nóng)村集體土地上的房屋征收目前沒有專門的法律對其程序作出明確的規(guī)定，只有《土地管理法》及其實施條例、《物權(quán)法》等法律有零散的條文提及，且僅僅是原則性的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條明確了該條例僅適用于征收國有土地上單位、個人的房屋。相應(yīng)的，據(jù)此制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》也不適用于集體土地上的房屋征收。

國有土地上房地產(chǎn)的評估有以下四種方法市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。

按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體組織，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場，房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個統(tǒng)一明晰的市場價格，因此農(nóng)村房屋在評估時不能使用市場比較法。

農(nóng)村房屋評估從理論上說可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時，需收集集體土地類似企業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用等資材，用以計算客觀收益。但是現(xiàn)實中農(nóng)村房屋有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多，資材少而難以直接采用，因此無法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村房屋的估價。

假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價高佳使用原則的生動體現(xiàn)。因而，假設(shè)開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計劃的集體房地產(chǎn)的抵押評估是不合適的。

成本法是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè))利潤，得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。在目前國家的農(nóng)村體制下，對農(nóng)村房屋的評估大多使用重置成本法。集體土地上的房屋征收評估按照重置成本法來進(jìn)行，附屬物一般也是按照這種方法來進(jìn)行評估。即根據(jù)區(qū)域市場行情，確定重新建設(shè)相同的規(guī)模的房屋或同類附屬設(shè)施的全新成本價格，減去估價對象使用后折舊部分的價值，即為應(yīng)給與補(bǔ)償?shù)膬r值。

《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》也明確指出對于已征收但未補(bǔ)償且已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的原集體土地上的房屋，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。

農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償

補(bǔ)償方式：產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換+貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。

（1）產(chǎn)權(quán)置換：原地回遷不得低于1:1；

（2）貨幣補(bǔ)償：建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償（指城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村）。

集體土地上房屋和國有土地上房屋救濟(jì)和維權(quán)的方式不同。集體土地上房屋征收在沒有專門法律對其進(jìn)行規(guī)定的情況下，《土地管理法》直接授權(quán)省一級政府制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征收人的權(quán)利救濟(jì)就會相對欠缺一些。而《土地管理法實施條例》第二十五條的規(guī)定更是把被征收人的救濟(jì)手段限制在了申請裁決的范圍，且規(guī)定征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實施，這與國有土地上被征收房屋實施評估時被征收人的救濟(jì)手段有著明顯差別。

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