【天信新聞】房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估簡(jiǎn)化三層級(jí)

房產(chǎn)價(jià)格最終會(huì)與房產(chǎn)價(jià)值相匹配。房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)期就是價(jià)格與價(jià)值尋求重新匹配的過(guò)程，世界是永恒運(yùn)動(dòng)變化的，靜止僅僅是暫時(shí)的動(dòng)態(tài)平衡。
窮舉房產(chǎn)價(jià)值各個(gè)要素后可以歸納為三個(gè)層級(jí)：

01.最內(nèi)核：關(guān)系到直接的居住體驗(yàn)，例如戶型、尺度、朝向、視野等
02.中間層：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)檔次、物業(yè)管理、居住人群等
03.最外層：指小區(qū)外的城市規(guī)劃、交通、學(xué)校、醫(yī)療等

權(quán)重設(shè)置最緊要。不同的國(guó)家，不同的地區(qū)，不同的民族，不同的產(chǎn)品定位和居住人群，權(quán)重設(shè)置必然存在差異,例如對(duì)于豪宅和別墅，地鐵的重要性就很低了;例如對(duì)于頂尖富豪而言，公立學(xué)校權(quán)重不大。不同的個(gè)人，投資還是自住，各要素權(quán)重設(shè)置也必然不同；每家情況不同，需求側(cè)重點(diǎn)不同。所以，權(quán)重設(shè)置宜具體情況具體分析。

針對(duì)普通住宅的價(jià)值評(píng)估簡(jiǎn)化模型如下：

60%：區(qū)位、規(guī)劃、配套等
20%：品質(zhì)檔次、新舊年限、園林、物管、容積率、車位配比、居民素質(zhì)等
20%：戶型、朝向、景觀、靜音、通風(fēng)、采光等
60%：小區(qū)外
40%：小區(qū)內(nèi)

小區(qū)外占的權(quán)重超過(guò)小區(qū)內(nèi)肯定是對(duì)的，城市公共服務(wù)是政府真金白銀砸出來(lái)的價(jià)值，占權(quán)重高些正常。

小區(qū)外最大的影響因素是學(xué)位、地鐵、商業(yè)。學(xué)位當(dāng)然是指名校學(xué)位；郊區(qū)特別是遠(yuǎn)郊，地鐵的重要性堪比學(xué)位，特別是快速地鐵和換乘站。

房子是用來(lái)住的，是為人類居住服務(wù)的，所以，歸根結(jié)底，評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值首要是全面準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)特定需求的人群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品或特定產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的目標(biāo)人群，其次是供需關(guān)系，符合主流需求且供不應(yīng)求的產(chǎn)品價(jià)值更高。

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