【天信資訊】房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法——估價(jià)基本方法

1、成本法。成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)。費(fèi)用包括：土地出讓金、城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘探設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、銀行利息、稅金、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等。其中，地產(chǎn)價(jià)格可以以該塊土地使用權(quán)的費(fèi)用和土地開發(fā)成為熟地所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的稅金和利潤(rùn)。

這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因?yàn)橹刂贸杀痉ú恍枰紤]未來利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，不需要計(jì)算地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際運(yùn)用中經(jīng)常采用重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行估價(jià)；

(1)根據(jù)估價(jià)房產(chǎn)房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)，選定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn))。

(2)根據(jù)估價(jià)房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建筑物的新舊程度，估計(jì)該房產(chǎn)的折舊額或成新度(一般以當(dāng)?shù)毓嫉臉?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，不需另行計(jì)算)。

(3)樓層、墻體和層高的修正。

評(píng)估公式：

房產(chǎn)現(xiàn)值=〖建筑面積×房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)×(1±樓層、借、共墻、層高修正系數(shù))±裝修水電設(shè)備調(diào)價(jià)〗×成新率

若情況不復(fù)雜可用簡(jiǎn)化公式：

房產(chǎn)現(xiàn)值=建筑面積×房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)×成新率×1.5

需要注意，各種用途的房地產(chǎn)估價(jià)有其個(gè)性和共性，在實(shí)際估價(jià)工作中，由于估價(jià)的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價(jià)人員應(yīng)在掌握這些用途的房地產(chǎn)估價(jià)共性和個(gè)性的基礎(chǔ)上，探索規(guī)律、融合貫通，同時(shí)對(duì)某一地區(qū)某一類用途的房地產(chǎn)估價(jià)，不能只采取一種估價(jià)方法，需具體問題具體對(duì)待。