【天信資訊】房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估解析——市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中廣泛應(yīng)用，它是通過(guò)將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。

因此，市場(chǎng)比較法操作的關(guān)鍵是：

估價(jià)人員就待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)在地理位置、結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行差別修正，差別修正的準(zhǔn)確性直接影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

常用的修正方法有：

(1)定性判新法。即估價(jià)人員憑實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)兩宗房地產(chǎn)之間存在的差別進(jìn)行定性判斷修正，這種操作方法的缺點(diǎn)是容易把評(píng)估者的主觀偏見(jiàn)引入結(jié)果中去，造成評(píng)估價(jià)值失真；

(2)比較打分法。即擬定影響價(jià)格的差異性指標(biāo)，制定各項(xiàng)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目的最高分和最低分，評(píng)估人員根據(jù)有關(guān)資料、經(jīng)驗(yàn)給出每項(xiàng)評(píng)分，將每項(xiàng)所設(shè)的分?jǐn)?shù)進(jìn)行整理，設(shè)出評(píng)估總分，根據(jù)評(píng)估總分修正。將待評(píng)估房與比較實(shí)例，按以下八個(gè)方面來(lái)比較：地理位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、交易日期、其他。

打分法中常使用（1～9）九個(gè)比例來(lái)賦值，1～9標(biāo)度是把思維判斷數(shù)量化的一種好方法，是根據(jù)人的區(qū)分實(shí)物性質(zhì)差別上的直觀認(rèn)識(shí)，參照物與目標(biāo)物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個(gè)比較程度，相應(yīng)分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標(biāo)值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場(chǎng)形勢(shì)好壞進(jìn)行比較。

通常待評(píng)估房每項(xiàng)打分均為5，被估價(jià)房的八項(xiàng)總分為40，將參照房和待估價(jià)房逐項(xiàng)對(duì)比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

（3）收益法。采用收益法估價(jià)首先要確定房地產(chǎn)本身帶來(lái)的純收益，不要在純收益中混入由于經(jīng)營(yíng)能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，有時(shí)純收益可由于租金值確定。另一方面，還要正確選取資本化率。

資本化率的確定，以銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算。

推導(dǎo)公式為：

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價(jià)上漲指數(shù)加收平均變動(dòng)率)＋當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)平均投資收益率＋當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)平均投資收益率〗÷3